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贵阳律师事务所向您介绍:不动产专业人士需掌握的金融知识

来源:上海市建纬(贵阳)律师事务所 发布时间:2023-02-11 浏览:535次

贵阳律师事务所向您介绍:不动产专业人士需掌握的金融知识 

不动产管理或资产管理(不动产)狭义定义为招商与运营。招商负责产出,运营负责建筑、设施及环境维护,实质是投入,现实中分为两个独立部门或公司负责,泾渭分明,招商强势,运营弱势。招商具阶段性,运营具连续性,投入又往往决定产出,两者间协同的内部化需求在快速变化的市场环境中凸显出来,因此需要专门的人来负责管理。


但不动产所有者关注的核心是资产收益率,随着国内金融市场的逐渐成熟,通过金融方式即可快速实现资产收益,此时招商运营要能满足金融操作所需的现金流曲线,狭义不动产管理已很难满足所有者的需要,因此广义的不动产管理定义为融投管退,重点与难点在管,目的在融投退。


1、金 融 本 质

金融的核心是跨时间、跨空间的价值交换,所有涉及价值或者收入在不同时间、不同空间之间进行配置的交易都是金融交易。


任何东西或证券不存在所谓“固有价值”,只存在“相对价值”,相对于人的效用而言才有价值,包括消费效应、财富效应、主观幸福或满足感。效用决定价值,而不是劳动成本决定价值。


2、房 地 产 金 融

房地产业作为一个资金密集型行业,对金融有很强的依赖性。房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。


3、融资基础与方式

房地产融资不论是公司还是项目融资,最后主体都在某融资主体公司上。


4、几个核心概念

基金载体

基金可以有三种载体:股份公司、合伙企业、信托公司,三者差异如下:


公司制:

优点:

(1) 最易被国内投资者接受;

(2) 可以承诺出资;

(3)或可争取税收优惠


缺点:

(1) 管理效率会受影响;

(2)本金分步退出需做减资处理;

(3)对管理人激励处理复杂


合伙制:

优点:

(1)国际接轨;

(2)出资灵活;

(3)激励GP


缺点:

(1)国内税收配套不完善;

(2)信用度不易被投资者接受;

(3)IPO退出时证券开户难


信托制:

优点:

(1)信用为投资接受;

(2)自身有成熟融资渠道;

(3)可做结构化设计


缺点:

(1)需要一次性出资;

(2)投资期较短;

(3)额外的信托成本



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